כל מה שצריך לדעת על עיצוב דירת קבלן

דירות קבלן הן ללא ספק המוצר הנדלניסטי הנמכר ביותר למגורים במחוזותינו. מספיק להעיף מבט קצר על הסביבה שלנו בכדי לראות עגורנים ומנופים העובדים במרץ לספק את הביקוש לדירות חדשות. קיים מגוון רחב של סוגי דירות קבלן וסוגי קבלנים/יזמים. החל מבניית מגדל מגורים על- ידי חברת בניה גדולה ומבוססת המכיל עשרות רבות של דירות ועד לחברות קטנות יחסית העוסקות בתוספות מגורים וחידוש מבנים ישנים במסגרת תמ"א 38 או ללא תמ"א 38.אם אתם לפני רכישת דירה או לאחר שחתמתם על חוזה עם היזם/קבלן או אם דירתכם נבנית בזמן כתיבת שורות אלו, כדאי לכם במיוחד להיכנס לעומק מאמר זה.

ישנן כמה נקודות ציון משמעותיות בחייו של אדם ה"פותחות" פרק חדש בחייו, וכל אדם מגדיר זאת מעט אחרת, אבל לרוב בראש רשימת נקודות ציון אלו תמצאו – "התחתנו", נולד לנו ילד", "קנינו דירה". רכישת דירה היא צעד משמעותי בחייו של אדם והיא כרוכה באחת ההוצאות הכספיות הגדולות ביותר אם לא הגדולה מכולם.

אני מחלק את סוגי הפרויקטים שבהם אני עוסק לשני סוגים:

בניה פרטית

בניה שבה אתם בונים או משפצים לעצמכם בית (או דירה) ואתם קובעים איך יתוכנן ויעוצב ואיזה מפרט של חומרי גמר כלים סניטרים נגרות ועוד ישולבו בבניה. בנוסף, וחשוב לא פחות אתם מחליטים מי יהיו המבצעים, מי יהיה קבלן המפתח או לחילופין מי יהיו קבלני המשנה, על בסיס הצעות מחיר שהעבירו ועל בסיס מוניטין. הקבלן עובד באופן פרטני על הנכס שלכם (גם אם יש לו עוד כמה פרויקטים ברקע) ולפיכך שימת הדגש לפרטי בניה היא גדולה.

שינויי דיירים

בניה בה בחרתם דירה "מוכנה" למעשה המגיעה עם תכנון ספציפי ומפרט מוגדר שהקבלן מציע כאשר התשלום עבור הנכס כולל את העבודה, את תכולת המפרט המוצע ומגדיר מי הספקים איתם תעבדו. אתם מן הסתם בחרתם את החברה הקבלנית על פי מוניטין וניסיון ואת הדירה על בסיס התכנון או הפוטנציאל התכנוני שלה. הקבלן עובד במקביל על מספר גדול של דירות ויכולתו לשים דגש על פרטי בניין מוגבלת.

מאמר זה בא להראות את הדרך הנכונה בכדי להגיע לדירה איכותית במסגרת מסלול שינויי דיירים. במסלול זה עוברים רוב רוכשי הדירות בארץ.

צריכים עזרה?

כשעושים השקעה בסדר גודל שכזה רוצים לדעת שהתמורה עבור הכסף תהיה טובה ככל הניתן. בכדי להבטיח זאת כדאי לקחת את שירותיו של מעצב פנים. תפקידו של מעצב הפנים - לתת לכם תמורה מלאה לכספכם על- ידי יצירת נכס העונה בצורה מיטבית לאורח החיים שלכם ומתיחס לעולמכם התרבותי ברמה העיצובית אסטטית, על בסיס הידע המקצועי ועל בסיס יכולתו "לקרוא" אתכם. מעצב איכותי ידע להציג בפניכם אופציות תכנוניות המייצרות חלוקה לבית ההופכת אותו לפרקטי ועונה על צרכי אחסון וצרכים אחרים (לדוגמא מיקום שולחן האוכל שבו נערכת ארוחת השבת) מבלי שיפריע או יחדור לפונקציות אחרות הקיימות בחלל המצריכות את האוטונומיה שלהן. המעצב אמור וצריך אף להציע רעיונות ופתרונות יצירתיים במקומות בהם ישנן בעיות שקשה לכם להבין איך פותרים אותם. הוא אחראי על שילוב כל המערכות הטכניות ה"קורות" בדירה. וכמובן מעבר לשאלות הלוגיות של "פתרונות" ישנו גם הנושא העיצובי שאמור להביא את הבית להרמוניה אסטטית הייחודית לכם והתואמת את טעמכם. לא מעט לקוחות הגיעו אלי לאחר שהתחילו את התהליך בעצמם בידיעה שיש להם טעם טוב ותוך כדי תנועה התברר להם שמדובר בתחום רחב יריעה שהוא הרבה יותר מבחירת צבעים לקירות ובחירת ריצוף, ושהם מתחילים לעשות טעויות שעולות להם המון כסף ולא לוקחים אותם לתוצאה אליה הם שאפו.

את המעצב כדאי להכניס לתמונה עוד לפני שרכשתם דירה.. נשמע מפתיע? אולי, אבל למעשה החשיבות של המעצב בשלב הזה מבחינה כלכלית גדולה הרבה יותר מאשר לאחר חתימת ההסכם מול הקבלן ולמעשה תחסוך לכם המון כסף. מדוע? מסיבה מאד פשוטה. באופן טבעי כח המיקוח שלכם לפני חתימת ההסכם מול הקבלן הוא גדול יותר ועליכם להבין שחלק משמעותי מערך הדירה טמון במפרט שהקבלן מציע לכם שלרוב הוא מפרט בסיסי מאד. עלות שדרוגים למפרט הקבלני יכולה להגיע בקלות לעשרות אלפי שקלים ואף הרבה יותר לאחר ההסכם בזמן שאם תתמקחו על איכות המפרט בשלב המוקדם הקבלן יהיה נח יותר "לספוג" שדרוגים כאלו ואחרים ללא עלות נוספת בשביל לקדם את מכירת הדירה. למה? כי לו זה עולה הרבה פחות מאשר לכם! מעצב פנים איכותי יבדוק את המפרט הקבלני יסביר לכם באופן מפורט וברור מה כל דבר אומר והיכן ולמה כדאי לשדרג ואף יכין את המפרט המעודכן.

להלן דוגמא קטנה לשדרוג נפוץ בדירות קבלן- הרוב המכריע של החברות הקבלניות בארץ מציעות במפרט הכלים הסניטריים אסלות מסוג מונובלוק לחדרי הרחצה ושירותי האורחים. מדובר באסלות הנחשבות ל"דור ישן". אלו האסלות המוכרות היושבות עם רגל על הריצוף ומיכל ההדחה שלהם הוא קופסה ה"יושבת" על חלקה האחורי של האסלה. רובם המכריע של רוכשי דירות קבלן מבקשים לשנות אסלות אלו לאסלות תלויות עם מיכל הדחה סמוי. העלות הצפויה לבקשה כזאת היא סדר גודל של כ4000 ₪ לאסלה בזמן שחצי מהעלות הוא עבור רכישת האסלה ומיכל ההדחה והחצי השני עבור עבודת ההרכבה שלה בשטח. במידה ויש לכם 3 אסלות זה מסתכם בכ12000 ₪. לרוב הקבלנים לא תהיה בעיה לספוג זאת בעלות הדירה כי להם זה יעלה כמה מאות שקלים..

יתרה מכך, רוב החברות הקבלניות ידרשו תשלום על כל שינוי שתערכו לחלוקת הדירה או הזזה כזאת או אחרת של נקודת מים או שקע חשמלי השונים מהתכנית המקורית עליה חתמתם. רוב הלקוחות עם הראיה העסקית הרחבה דואגים עוד לפני חתימת החוזה להשכיר את שירותיו של מעצב הפנים בכדי לתכנן את הנכס שבו הם מעוניינים עד לשלב בו ברורה החלוקה הסופית של הדירה, היכן וכמה שקעי חשמל ואחרים צריך, להיכן ואיזה נקודות אינסטלציה נבקש , הנמכות גבס למיזוג ולספרינקלרים במידת הצורך חיפויי קיר ועוד ועוד, כל אלו מפורטים בתכניות ובמפרט המוגשים לקבלן כחלק מההתמקחות על המחיר. לכל קבלן מערך השיקולים שלו לגבי מה הוא יהיה מוכן להסכים לדרישות הלקוח ומה לא, אבל בבסיס העניין הקבלן רוצה למכור ולכם כצרכנים יש כח המוצג באופן מקצועי המראה שיש לכם ידע. לרוב מדובר כאן ברווח/חסכון של בין עשרות למאות אלפי שקלים!

חברות קבלניות קטנות יותר יהיו פתוחות יותר למשא ומתן ולפשרות בזמן שחברות גדולות ומבוססות יתכופפו פחות, אבל מההכרות שלי עם הנושא יהיה לכם רק מה להרוויח.

חשוב לציין שעלות שירותי מעצב פנים איכותי אינה משמעותית ביחס לחסכון הצפוי בתהליך יעיל עם מעצב.

חשיבות המעצב היא מכרעת לגבי התהליך והתוצאה הסופית.

השעון מתקתק

חברות קבלניות רוצות להיות ערוכות מבעוד מועד לקראת העבודה הצפויה להם על הבית שלכם. הם יגדירו לכם תאריך שבו הם מבקשים את תכניות השינויים לביצוע. דאגו לעדכן את המעצב שלכם מבעוד מועד לגבי תאריך זה בכדי שידע לקבוע מראש את פרק הזמן לעבודה שלו ולתכנן את מספר הפגישות אתכם הנדרש לתהליך תכנון בריא עד להגעה לתכניות טובות שאתם שלמים איתם. חודש אינו מספיק! מעצב טוב יצטרך כ 4 3- חדשים של תהליך עבודה הכולל סקיצות תכנוניות פגישות אתכם יצירת הדמיות ויצירת תכניות חשמל ותאורה, תכניות אינסטלציה ומיזוג אויר. פרק זמן זה הוא החשוב ביותר בתהליך התכנון ושם נקבעות ההחלטות שישפיעו על איכות המגורים שלכם לאורך שנים בדירה.

כמה יעלה להוסיף נקודת חשמל?

גם אם ערכתם הסכם טוב מול הקבלן, וודאי ובמידה ולא נערך אחד שכזה, בקשו מראש ובדקו את מחירון הזיכויים והתוספות של הקבלן. במידה והוא לא הכין טבלה מוגדרת הוא ייצמד לאחד מהמחירונים המוכרים בשוק הבניה. מחירון "דקל" הוא אולי הנפוץ ביותר ורוב הקבלנים מעדיפים להיצמד אליו מהסיבה הפשוטה שהוא מיטיב עם הקבלנים ופחות עם הדיירים. חברת דקל מוציאה 3 סוגי מחירונים הקשורים לתחומי הבניה. המחירון אליו נתייחס נקרא מחירון שינויי דיירים והוא המחמיר ביותר ברמת העלויות הנדרשות לשינוי זה או אחר. ניתן להוריד את המחירון בתשלום חד פעמי דרך אתר החברה. בכדי להבין מה העלויות הצפויות לשינויי שאתם מעוניינים לערוך לדירה.

קחו בחשבון, הסכום אליו התחייבתם ברכישת הדירה אינו סוף פסוק, לכל אדם המתכנן שינויים צפויות עלויות נוספות כפי שכבר הבנתם, גם מול הקבלן וגם מול הספקים דרכם תשדרגו מוצרים. היו מוכנים וריאליים בקשר לתקציב שעליכם לתת לשלב זה של העבודה.

מוסיפים מגירות אחסון רחבות

להלן כמה דוגמאות קלאסיות של שדרוגים שמבצעים רוב רוכשי הדירות:

מטבח

המטבח שמציעים רוב הקבלנים הוא מטבח בסיסי לרוב המבוסס על מעט מגירות ובעיקר ארונות (דלתות סטנדרטיות). מאחר וברוב המקרים המטבח הוא מרכז הבית והפעילות בו חשובה בחיי המשפחה, רוב הדיירים משדרגים למטבחים נוחים יותר עם משטחי עבודה גדולים יותר ומקומות ישיבה מטבחיים לא פורמאליים. במקרה של משפחות מסורתיות ועד חרדיות נושאים כמו הפרדת הכיורים וחלוקת אחסון לחלבי ובשרי ואף אחסון מטבחי לכלי הפסח יוצרת מצוקה אף גדולה יותר של מקום למטבח פרקטי ונוח ושדרוג המטבח הוא הכרח המציאות. שדרוג מטבח יכול לנוע בין 20,000 ₪ עד ל40,000 ש"ח ואף יותר. מאחר וברוב המקרים המטבח מהווה חלק מהחלל הציבורי קיימת נטייה גם לעצב אותו באופן המתייחס לעיצוב הסלון ופינת האוכל ויש גם שמחפים את דפנות משטח העבודה ביותר מאשר אריחי קרמיקה, כמו לוחות זכוכית או אריחים גדולים ומרשימים.

חדרי רחצה

מעבר למה שכבר הוזכר לגבי נושא האסלות הסמויות ומיכלי ההדחה המוסתרים, ישנה עוד סדרה שלמה של שדרוגים נפוצים בחדרי רחצה. רוב הקבלנים נותנים במסגרת המפרט הבסיסי אינטרפוץ 3 דרך (ז"א כניסת מים קרים, כניסת מים חמים ויציאת מים אחת- ז"א 3 כניסות ויציאות) אינטרפוץ 3 דרך מתאים למי שמתכנן לשים מזלף על מוט. במידה ויש לכם אמבטיה בחלק גדול מהמקרים תרצו למלא בה מים כמקובל היום מתוך גוף האמבט עצמו ובנוסף לתת גם את האפשרות למזלף. אופציה כזאת שהיא די סטנדרטית במהותה דורשת אינטרפוץ 4 דרך- ז"א בנוסף לשתי כניסות המים החמים והקרים צריך גם שתי יציאות, האחד לפיית המילוי של האמבט והאחת למזלף. זה שדרוג. גם אם תרצו לתת אופציה למקלחת שיש בה גם מזלף וגם ראש גשם (טוש) תדרשו לאינטרפוץ 4 דרך. עוד שדרוג מוכר הוא הרצון לתת חיפוי קירות בחדרי הרחצה עד לתקרה. הדבר נובע משלוש סיבות עיקריות האחת רצון למנוע התפשטות עובש על קירות חדרי הרחצה, שתיים הרצון למנוע "מדרגה" בין חזית האריחים לקיר עליו הם מודבקים הצוברת אבק, ושלישית מסיבות אסטטיות- חיפוי המגיע עד התקרה נותן לחדר הרחצה מראה גבוה יותר ונקי יותר. מאחר ורוב הקבלנים יגדירו במפרט חיפוי קירות חדרי רחצה עד גובה של כ200 ס"מ, הרי שמדובר בשדרוג.

ריצוף

מעבר להיבט האסטטי של ריצוף הבית המשמעותי להתפתחות העיצוב של הבית הוא חייב להיות פרקטי ולשרת אתכם. מזמן הפסקתי לספור כמה אנשים (בעיקר נשים ) התלוננו על כך שהריצוף שלהן לא מתנקה בקלות ושרואים עליו כל שערה וביקשו עזרה בריצוף חדש. הקבלנים שונים בהיצע של אריחי ריצוף שהם בוחרים למפרט ויש כאלה שמציעים אריחים איכותיים מספיק אך יש גם אלה המציעים מבחר ריצופים בסיסי שעלותו לרוב זולה שבו הם מנסים להתייחס לרוב הטעמים של הלקוחות הפוטנציאלים. יש נציגות לאריחי ה60X60 בגווני הקרם עד האפורים בגמר מט וישנם כאלה באריחים מלוטשים (מבריקים). הריצוף הוא המשטח בו אנו חשים את הבית יותר מכל ועליו לעמוד בתנאים לא קלים של לחצים פיזיים ועמידות בלכלוך ואף עמידות בחמרי ניקיון. מומלץ לא להתפשר עליו ולקחת אריחים העמידים בפי כל הדרישות הנ"ל במקביל להתאמתם לאסתטיקה שאנו רוצים להשיג בבית. הסיכוי לשדרוג במקרים אלו גבוה תלוי בהיצע של הקבלן. במידה ותרצו אריחים הגדולים מ60X60 אם בכדי לתת תחושת מרחב גדולה יותר או בשביל לייצר כמה שפחות פוגות הממולאות ברובה (המשחירה עם הזמן) לדוגמא 80X80 או 60X120 תצטרכו לשדרג ולשלם גם על העבודה הנוספת הכרוכה בכך בגלל שאלו גדלי ריצוף הדורשים 2 רצפים ולא אחד וגם את עלות האריחים.

תאורה

אינני יכול להדגיש במילים את חשיבותו של נושא זה לתוצאה הסופית של עיצוב הבית. רובנו חווים את הסביבה הביתית לאחר שעות העבודה בשעות הערב בזמן שהתאורה המלאכותית עובדת לפיכך חשיבותה דרמתית בעיצוב הבית. תכנית התאורה של אדריכלי דירות קבלן נותנים מינימום נקודות מאור לצרכים הבסיסיים כפי שהם רואים אותם. בהנחה שתרצו להעשיר את החלל הציבורי בבתכם בכמה תרחישי תאורה הרי שלרוב מספר נקודות המאור ומיקומם בדירה אינו תואם את הרצונות שלכם או של המעצב שלכם. קחו בחשבון שדרוג כמעט ודאי בקטגוריה זאת.

ומה לגבי פיקוח?

כפי שהזכרתי בתחילה, קבלנים העובדים על בניין מרובה דירות מתקשים לתת תשומת לב לפרטים ולפיכך מומלץ שהמתכנן קרי המעצב ידאג לבקר באתר ויוודא שהבניה נעשית בהתאם לתכניות. תדירות הפיקוח בדירה הנבנית תלויה בכמה גורמים, קצה התקדמות העבודה, מה שסוכם בהסכם עם הלקוח והתדירות שמאפשר הקבלן להיכנס לדירה בשטח. מניסיוני לא נתקלתי בדירות קבלן שלא נעשו בהן טעויות תוך כדי בניה. פיקוח אמור לתפוס טעויות אלו בזמן ולאפשר תיקון שלהן לפני שיהיה מאוחר מידי או קשה מידי להחזיר את הגלגל אחורה.

במידה ואתם מרגישים שברצונכם לערוך שינוי מקיף בדירה ואתם רואים שעלויות הקבלן גבוהות, שווה לעיתים לחכות עד שלב מסירת הדירה וטופס 4 (טופס אכלוס) בכדי להביא קבלן חיצוני שיעשה את העבודה. כמובן שלפני קבלת החלטה כזאת עליכם לדעת בדיוק אילו שינויים אתם עומדים לבצע בכדי שתוכלו לקבל הצעות מחיר מדויקות ככל האפשר גם מהקבלן הבונה וגם ממספר קבלני שיפוצים.

חלק משמעותי של לקוחות מגיע למשרדנו לאחר שרכשו דירת קבלן ממש לאחר טופס 4. חלקם הקטן עושה שינויים דרמטיים אך רובם רוצים בעיקר להכניס עיצוב ונשמה לדירה עם שינויים מינימאליים לחלוקת הקירות. לא מזמן הסתיים פרויקט של זוג צעיר עם 2 ילדים שרכש דירת קבלן בפרויקט בקרית השרון בנתניה. התבקשנו לתכנן את המטבח (הם העדיפו לא להשתמש במטבח הסטנדרטי שהקבלן סיפק).תכנון המטבח החדש היה גדול בהרבה ממה שהוצע בתכנית האדריכלית והשתלב בתוך פינת אוכל הנתפסת כשלוחה של המטבח (תמונות לפני והדמיית אחרי). נעשה שינוי להנמכות הגבס בכדי לאפשר מפזר אויר ארוך וקווי ולאפשר תאורה מעוצבת השקועה בגבס המדגישה אלמנטים עיצוביים בחלל. לאחר שראינו את הבעייתיות של החלוקה הקיימת של חדר הרחצה וחדר הארונות הקטנים ביחידת חדר שינה הורים הצענו אלטרנטיבה טובה יותר הכרוכה בשבירת קירות והעתקת נקודות אינסטלציה והם החליטו ללכת עליה עד הסוף, על אף שלא התכוונו בתחילה לחולל שינויים מבניים. ז"א שינויי קירות, אינסטלציה, וחשמל. מעבר לתכנון המחודש הם ביקשו וקיבלו עיצוב שקט דינאמי ומינימליסטי.

בדירה נוספת באותה השכונה נעשו שינויים בהיקף דומה גם מיד לאחר טופס 4, ומעבר להנמכות הגבס ועבודות קיר הגבס המעוגל של פינת האוכל נוסף גם קיר לבנים לחדר שינה הורים דבר שאינו סטנדרטי לחלוטין ושלא יכול היה להתבצע ע"י חברה קבלנית בזמן שבנתה את הדירות.(תמונה של חדר שינה של אולה) אנשי המקצוע נבחרו והוזמנו ע"י הלקוח שהכיר אותם היטב, מה שכמובן לא יכול היה לקרות בזמן בניית הדירה ע"י הקבלן. מאחר ורובם המכריע של הקבלנים לא מאפשרים כניסה של אנשי מקצוע חיצוניים מסיבות ביטוחיות בעיקר.

לדירות קבלן יש לעיתים דימוי מעט חיוור וחסר מעוף, אך עם תכנון נכון הן יכולות להיהפך לדירות מעוצבות, ייחודיות, ומנוצלות היטב. אז שיהיה בהצלחה!